Oct 16, 2021
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樓市開Mike

《建築期付款有甚麼風險》

《建築期付款有甚麼風險》

內地樓市降溫,恒大爆發債務危機,內房債務問題愈演愈熱,最新連帶另一隻內房花樣年亦未能償還到期美元債券。內房出事,本港非獨善其身,近期多個內房在港新盤已接連出現負面消息。大銀行對個別發展商的樓花按揭審批變得謹慎,部分發展商新盤暫未獲大行承造樓花按揭申請,如買家使用「建築期付款」上會有咩要留意?


自從恒大爆發債務危機以來,多間銀行曾暫停接受恒大在港新盤之樓花按揭申請。其中涉及屯門掃管笏「恒大.珺瓏灣」II期、長沙灣「恒大.睿峰」,估計近60名「即供」買家受影響。同時亦出現準業主有可能上唔到會風波,因發展商未有遵守承諾安排財務公司「包上會 」。


其實銀行取態出現轉變不單針對內房,桂洪集團旗下紅磡單幢新盤「曼翹」雖然早前近乎沽清130伙(賣剩兩伙特色單位),亦不獲本地大型銀行提供樓花按揭申請(即供按揭計劃),情況極為罕見。


明顯地,本地銀行對樓花按揭審批已有收緊跡象,桂洪屬小型地產商,跟其他資金實力雄厚的大型發展商有別,所以銀行對小型發展商的樓花按揭審批亦要加強風險管理。銀行多憂慮個別發展商未有足夠財力完成物業興建,或令樓盤最終「爛尾」收場,物業作為按揭中抵押品亦落空。


首先,發展商賣新樓時,一般提供「即供付款」及「建築期付款」兩大選項。一般而言,即供計劃的樓價折扣較多,以「星凱.堤岸」為例,選擇開心120天付款計劃至少有4%拆扣,而建築期付款無該折扣,前者整體折扣率達15%,後者則只有11%。


不過,建築期付款最大風險是樓價出現變數及供款人士財政有變。由於距離收樓或物業落成仍有一段時間,買家在收樓前三個月,才申請按揭。如果當時才失業或減薪,「上會」可能有困難。加上,如果未來樓價下跌,銀行有權以當時估價而不是買入價計算貸款額,可能會導致「借唔足」,變相買家有需要自己抬錢「上會」,這個正是建築期付款的最大缺點及風險。


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