Aug 4, 2021
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樓市開Mike

《新盤蝕讓原因》

《新盤蝕讓原因》

近期二手樓市暢旺,不少成交出現破頂或業主勁賺離場例子,不過位於港島北角半新盤「維港頌」近月不停錄損手個案,對新盤買家有甚麼啟示?


長實發展的北角「維港頌」,早於2017年開售,該盤屬於整個北角油街綜合發展項目的一部份,包括6座住宅及酒店混合式發展大廈。其實「維港頒」擁有不少賣點,逾9成單位享有海景,距離炮台山港鐡站步程只是逾5分鐘。


不過,單計連續兩周至少有兩宗蝕讓個案,包括「維港頌」7座低層B室,實用面積1318平方呎,4房套間隔,享維港海景,以3940萬元將單位易手,折合平均實用呎價29894元,屬市價成交。原業主於2017年4月以4289萬元買入單位,持貨4年,帳面蝕349萬元。


另外,「維港頌」1座中層A室,實用面積1503平方呎,4房雙套間隔,享全煙花海景。業主以5000萬元沽出,折合平均實用呎價33267元。原業主於2018年3月以5471萬元買入單位,帳面蝕471萬元。


據悉,維港頌今年至今暫錄7宗二手買賣,6宗帳面虧損,損手幅度介乎7%至16%不等。


既然該盤擁有不少優勢,但二手成交價仍強差人意,原因係當年開價太進取。


「維港頌」於17年開賣時,樓價處於上升軌,首批推出76伙,1房戶折實入場價賣過千萬元,而4房折實呎價最高逾4萬元,連天台特色戶更以呎價5.5萬元沽出,創出項目新高。整體呎價直逼中、西半山豪宅價位,折實呎價更較同區新盤亦有溢價25%。


再者,「維港頌」首批折實平均呎價都要3萬元,較區內二手屋苑,如「城市花園」、「海天峯」等高出最少17%。買家當年高位接貨,而預先消耗了未來樓價升勢。


豪宅都受「北水」影響

「維港頌」當年開售成績算理想,獲不少中港實力買家承接,不過全球疫情沒完沒了,中港兩地至今仍未通關,內地有財力的買家於本地市場上買少見少。部分業主因本身財務及資金周轉需要,而需要先行割價放售,加上「維港頌」地點並非處於傳統豪宅地區,影響市場承接能力。


因此,買家在買入新盤時,要特別注意發展商開價是否過高。如果跟同區二手及新盤溢價太多就要留意。即使新盤有多個利好條件,但以錯誤價錢買入好的物業單位,亦未必可以保證包賺離場。


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