Aug 9, 2021
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樓市開Mike

《「銀主盤」不一定會低於市價出售》

《「銀主盤」不一定會低於市價出售》

「銀主盤」是指業主斷供按揭後,銀行將按揭物業沒收然後出售的物業。很多人心目中都會覺得銀主盤一定會低於市價出售,其實事實並非如此。


「銀主盤」的出現,第一個原因是業主供唔起而引致斷供,其次是業主因為某些原因主動放棄供樓。造成業主「供唔起樓」的原因包括因為經濟轉差所造成失業或減薪,又或者業主早年借發展商二按以高成數按揭買入物業惟未能轉按至銀行,以及業主自身出現財政問而斷供等等。亦有因為樓價出現下行趨勢,物業成為負資產,而業主認為樓價仍會繼續下跌,覺得繼續供樓並不划算而主動放棄供樓,物業亦因而淪為「銀主盤」。


當業主斷供按揭2至3期後,銀行或財務公司會向法庭申請收回物業,然後將物業於市場上出售。而出售方法有兩種,分別為「公開出售」及「拍賣」。

若以「公開出售」形式出售物業,銀行一般會委托地產代理處理有關出售事宜,出售價格會參考市價為基準。所有有意買入銀主盤的買家,可以搵地產代理以心宜價格向銀行入標即可,而入標會以「暗標」形式進行,即銀行不會公開其他報價。假設銀主盤開價$600萬,而最高入標價為$550萬,若銀行最後願意接受$550萬成交,買家便可以低於市場買入該物業。另一情況,若最高入標價$550萬並非銀行接受範圍,銀行便不會出售物業,所以有人以為「銀主盤」一定會低於市價出售實屬一場誤會。


另一種出售方式則以「拍賣」形式進行,銀行會委託拍賣行拍賣物業。有意買入「銀主盤」買家可以留意拍賣行網站、網上廣告,報章及宣傳單張,當中會有拍賣日期、時間及地點等資訊。


與「公開出售」一樣,假如買家最高出價仍低於銀行設下的底價,銀行便不會出售物業,留待下次重新拍賣。若該銀主盤於拍賣當人有興趣買家眾多,最後投得物業嘅價格有機會高於市價,所以並不存在銀主盤必然大平賣的結論。不論以「公開出售」抑或「拍賣」形式出售,銀行及拍賣行均會參考估價行估價作基準。部分銀行會於物業成為銀主盤時進行估價,又或者拍賣行會於拍賣當日委託數間估價行對物業進行估價,並以中位數作為物業拍賣的底價。若拍賣行以低於估價出售銀主盤,須有合理理由,並要向法院解釋。


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